后，正經的別墅會賣到多少錢么？”童彤繼續問。

“按照這幾年的市場行情，兩三年后，別墅頂多能多賣個幾十萬？而且還有可能會跌吧。有錢人畢竟還是很少的。二三百萬的別墅不上不下，老百姓買不起，真正有錢人也看不上?！倍卫习鍖Ψ康禺a方面的研究還不是很深入，而且是從福利分房那個時代過來的，總覺得房價現在已經很貴，在原材料和地價都沒有大變化的時候，建筑產品漲漲跌跌才符合市場規律。

“那么如果將來，z策不允許做1.0以下的住宅，帝都范圍內容積率上調，鼓勵多蓋高層解決人民群眾剛性居住需求，別墅產品則變得越來越稀缺呢？賣地的收益給各地財政帶來明顯的增幅，資本聞風而入的炒作，房地產帶動了上下產業鏈條……地價再不會像今天這樣便宜。甚至國際形勢變化，比如鋼鐵等原材料上漲，以前不起眼的建筑材料也隨著工程項目爆炸式增長而供不應求價格不斷攀升。您這低成本低容積的地反而會變得與眾不同，越發宜居搶手?！?/br>
童彤隨便將環帝都XX城在后世的推廣說辭搬出來，理念就足夠新穎而震撼，“關鍵點在起步區能不能引爆市場。光靠一個持有型的酒店顯然是無法撬動整個大盤的，也不會為地價帶來更強的增長?？h城甚至是省里的領導不會甘心只開發一個酒店一片住宅或廠房，他們也希望地價能漲的快，吸引更多開發商介入，帶動上下游產業，財政收入才能進入良性循環?！?/br>
有那么一瞬間，段老板覺得何連天與那位王老師的說辭格外相近，站在常人無法想到的高點，充滿了前瞻性，不是只做房地產開發個酒店住宅區，而是希望能夠真的導入產業，用房地產作為支柱或驅動力，制造更多的就業機會。

“我感覺有點聽不太懂，何總，您能說的再簡單一點么？拿了地之后還干不干酒店？”段老板其實并不是真聽不懂，而是更關注這事該怎么走出第一步。無論未來多么美妙，眼下這里還是一望無際的荒地。沒有兩三年的時間，沒有幾千萬甚至上億的前期成本投入，根本看不到成果。再說開發商又不是做慈善的，肯定是有利可圖才能下本。

“國家不會隨便定義支柱產業，房地產應該就是下一個經濟增長點?！绷职矏傄呀浵胪?，而且在C大以及林家往來的都是各行各業的精英，更容易理解制定z策的那些人的思路，這么多年林家一直是跟著z策走，做符合國家經濟發展大趨勢的事，從未失手，“我也覺得這地一定要拿。那么何大哥，接下來你建議怎么做這個項目呢？”

“我建議是請國內外知名的策劃公司，針對這地塊及周邊城鎮做產業規劃，實打實哪怕研究結論需要十幾二十年才能發展起來，也一定要有依據，看起來像那個樣子。然后是選一家境外知名的建筑設計事務所，做地塊的大規劃。比照米國或歐洲那種衛星城的格局，做主題小鎮。酒店只是小鎮最初的起步區里的一個小項目而已。配套設施如醫院、學校和居住區都是大產業規劃里先導區容納人口涌入的地方。

居住區的售樓處，并不是臨建，而是永久會所和社區商業，不僅是居住人群的配套服務設施，還是整個區域產業規劃的展示場所?！?/br>
童彤將當年參觀XX城項目的心得體會以及后世的一些大盤營銷手法說出來，“如果只是北三縣那種睡城，賣地蓋高層，夜晚和周末才有消費，對當地z府只是賣地那一錘子買賣，未來的稅收和產業根本發展不起來。如果我們一開始準備充足，手里彈藥多，畫的大餅足夠新穎科學，有產業規劃有高端人群的引入，給本地z府一定的信心和期待，就能在后續開發過程中占盡主動?！?/br>
“可是如果想引入主題小鎮高端居住的概念，開發別墅區，真正的別墅用地容積率都在0.5以下，售價高回款慢……”林安悅從專業角度上分析，有些為難道，“而且真正讓人覺得上檔次的別墅，能比肩帝都國際機場那邊的，每一棟樓的造價可不便宜。這邊連機場都沒有，離著CBD又有點遠，反正我是不會買?！?/br>
段老板也遲疑道：“是啊，之前我一直也猶豫，這么偏的地方就算造出別墅，太貴的賣的慢，1.0容積率蓋板樓比縣城能好到哪里去，生活居住各種不方便，忽悠誰來買呢？”

童彤微微一笑：“如果那么容易就想到破題的方法，這大片地不早就被別人圈走了么？段總、林大小姐，你們真想聽我說么？接下來的點子可要收費了哦?！?/br>
林安悅爽快道：“你就別賣關子了，趕緊說吧，還怕我們給不起錢聽課？”

第41章41哪來的錢

童彤要賺的可不是“講課”這點錢,他要實現的目標是用自己多年投資的經驗，給項目找低成本的大錢。而最開始吸引段老板或者資方的方式，是要說明這項目蓋出來的房子究竟能賣給誰,能否真的快銷快周轉。所有資本都看中錢生錢的速度，如果能列出足夠證據讓資本相信投入產出高回報，錢就不是問題，地也可以不止圈這一處。童彤印象中那個環帝都XX城的大盤名號可是遍布大七環沿線,將帝都東南西北都包圍住了。

“既然林大小姐發話,我就不再藏私。先回答建房子賣給誰的問題?！蓖懈卸l進行客戶描摹道,“真有錢的人的確不會瞧上這地方。但是有一批人，錢不夠買傳統意義的大別墅，也不想在城里住一輩子高樓大廈鴿子籠。他們追求生活居住條件的改善，平時又因為工作和兒女教育不得不住城里，周末則開車去第二居所、體驗田園牧歌短暫渡假。這些人會喜歡有天有地的別墅或類別墅第二居所,也希望投資的不動產能繼續升值。他們都沒有購買真正別墅的經驗，卻渴望更上一層的生活模式。你們閉上眼睛想一想,這批人是否存在,現在哪個項目能滿足他們的需求，他們又有多少錢能去實現這個夢？”

林安悅一直在學校讀書，接觸的人除了自家圈子的子弟，就只有C大那些學霸同學。同學們還不是特別了解人家的家庭背景。但是一般工薪階層家庭年收入又20~30萬的已經是屬于成功人士了吧。

段老板則若有所思點點頭：“這樣的人確實存在,我們公司里中層管理人員,在帝都都買了商品房,一套二三十萬的高層,也還算繁華地段。他們年收入十萬左右，努力工作攢錢三五年，全款就能買，而且現在個人可以辦理房屋抵押貸款，新建的商品房起碼能貸款一半。一大家子湊