第四百四十五章 顧江的論調

    “顧總在房產開發方面是專家，論到專業見識可比我們這些門外漢要深得多，還請顧總不吝賜教?！秉S國誠很誠懇地說道

    事關切身利益，黃國誠自然是放下身段虛心請教，更何況他本身就不是那種頤指氣使的官僚?？偟膩碚f，黃國誠還是個喜歡干實事的人。

    “賜教不敢當，我也是就事論事?！鳖櫧仓朗玛P重大，略一謙遜，也就沒有什么客氣，開口道：“我聽黃區長這么說來，覺得這個項目最重要的一點，無非就是資金問題，只要資金問題可以保證，相對其他的就都是小問題了，可以迎刃而解，是吧？”

    黃國誠點頭應是。

    顧江繼續說道：“而對于一個房產開發公司來說，說實在的，實際上無論哪個房產公司都不會保有太多的固定自有資金。黃區長可以想見，幾乎是沒有房產公司是單吃一個項目的，往往是在開發過程中，一個項目還沒結束，便接連不斷地購買土地，然后再繼續上項目，只有這樣，才能保持良好的發展性。但是這樣一來，在這過程中，所用的資金都是具有強烈的流動性，使得基本上房地產企業的資金鏈都是繃得很緊，用拆東墻補西墻來形容也并不為過。因為無論是土地還是項目開發，所牽涉到的資金都是成千萬上億的，哪里會有房產公司有這么大的實力會統統吃下！我說句實話，就算是國內排名前幾的那幾個房產公司，他們的自有流動資金也不會太多，依靠土地儲備，擁有大量的可持續開發的土地才是他們最基本的戰略方針?！鳖櫧f到這里略微一頓，想了一下才重新開口道：“基本上來說，我們房產公司搞地產項目開發，都是有那么一個套路，那就是幾乎是有三分之一靠得是銀行貸款，這部分貸款通常是以土地作為抵押，這樣就能獲得先期的開發資金；等到工程上馬之后，基建開始，那么另外三分之一則是靠的建筑公司墊付，畢竟造房子是一個比較長期的工程，中間涉及到眾多環節，譬如結頂和最終的驗收，我們不可能在驗收還沒通過之前，就把建筑款全部付清，因此這建筑尾款的拖欠也在情理之中。當然了，羊毛出在羊身上，而建筑公司多半也會拖欠一些材料建筑商的貨款，從而最大程度地減輕自己的負擔；到了這最后剩余的三分之一，才是我們自己的開發資金?！?/br>
    聽到顧江此話，黃國誠頻頻點頭，深以為然。顧江的話說得非常明了，可以說已經是牽涉到了行業內的一些隱秘，雖然說這些東西如黃國誠這樣位置的人來說，也應該不算是什么大秘密，平時的工作中也多多少少有接觸過，也是大家心知肚明，但是顧江作為一個行業內的人，能當著外人的面這樣直白說出來，當中所蘊含的信任又自然不同。

    “也因此……”顧江加重了語氣，說道：“對于黃區長所提的這個安置房方案，你們看到的是資金問題，而我所看到的，卻是這個資金投入能給我帶來多少收益的問題？”

    “嗯？”黃國誠有些愕然。

    “這就是雙方所處立場不同，因此考慮問題的重心也不同而已?！鳖櫧忉尩溃骸吧倘俗鍪?，最本質的目的就是逐利。我們這么打個比方吧。就拿安置房項目來說，如果是房產公司自己拿來土地搞商業房產開發，土地投入三千萬，建筑投入七千萬，那就是一個億。這其中我的土地費用支出按照規定是可以分期付款，但是我在取得土地使用權之后便可以用土地向銀行貸款一千多萬，降低前期的開發成本；另外七千萬的建筑投資可以適當地欠款一千萬，這也是在情理之內的，那么我的實際投入也只有七千萬，甚至是不到七千萬，但是我這個項目所產生的利潤收益卻能夠保證超過百分之三十。而實際的cao作中，我的整體投入還可以做到不到七千萬。因為房子結頂之后，只要拿到預售證，我就可以開始發售收回投資，這個過程只要一年的時間就夠了。只要預售效果好，幾個月的時間就可以收回大部分的投資甚至是全部，這樣，就可以更加緩解我的資金壓力?！?/br>
    顧江對于房地產這行，確實是浸yin頗深，這番話說得順暢，可以說是毫不保留地道出了房產開發里的眾多彎彎門道，不但是韓易聽得入神，許多地方豁然開朗。黃國誠的表情更是精彩，簡直是有些目瞪口呆。

    也是黃國誠剛剛上位，所接觸到的高層秘密還不多，想來黃國誠雖然說平時是有接觸到城建開發事宜，但也更多的是道聽途說，只是皮毛，哪里有顧江這行業大佬親口所言這么透徹。

    “黃區長，我想請問一句，你們這安置房開發，應該是有限價政策的吧？”顧江微笑問道。

    “是的?！秉S國誠咽了一口唾沫，情不自禁地點頭，蹙著眉頭道：“安置房也可以算是市政民生福利項目，因此肯定是和市場有一定的區別。我們區里會議初步的決定是，這次安置房的全部開發價格控制在均價每平方米兩千二以內，這也是投標的主要內容之一?！?/br>
    “這就是了?！鳖櫧c頭道：“安置房的建筑項目，有區里的政策支持，這是有利的一個方面，如果參考正常的商業開發，可以減少各方面環節的審批手續，爭取了開發時間，也可以說是間接控制了開發成本。但是這次的情況有不盡相同，房產開發商相當于是代工開發，這些對于建筑投入沒有任何幫助。按照目前的市場價格來看，十七層的高層，全框架式結構，小區化環境，至少每平方米的造價要在一千五以上，而且區里要求的是營造高品質的小區，那么當然還有后期的生活輔助和基本的文體休閑設施以及物業管理等等都必不可少，再加上足夠優質的綠化，整體的投入不會少于一千八。區里的限價是兩千二每平方，也就是說中間只剩下將近四百塊錢的空間，相對于兩千二的造價，呵呵，連百分之二十的利潤都不到。而現階段松臺區的房價又是多少，這個……呵呵，不用我多說了吧？”

    “這個……”黃國誠張口欲言。

    “還有?！鳖櫧p一擺手，打斷黃國誠的話，“安置房既然從名義上來說是政府工程，那么從資金來源上來說，是有保證的。黃區長你可能也知道，建筑商對于各個時期的項目，也是層層分包的，所以，建筑欠款這方面，我們也需要考慮影響。不然的話，萬一碰上個二百五的包工頭，因為這工程欠款的事鬧起來，要是再被有心人利用，政府的臉面可就不那么好看了，就成了典型的好心辦壞事?！鳖櫧瓫]有停頓，繼續說道：“最后就是這預售問題，安置房是屬于政府民生工程，是有特定的受眾，也就是僅限于舊城拆遷居民，那么也就是說，不到最后驗收完畢，想要按照既定的房產開發套路提早發售收回資金，那是萬萬不可能的！”

    顧江一口氣說了這么一大堆，說完，端起前面的茶杯，好整以暇地輕啜了一口，然后把身子往椅背一靠，臉上帶著似笑非笑的表情。

    第四百四十六章 成了的那個事

    “聽君一席話，勝讀十年書??！”黃國誠的臉色變了又變，忍不住喟然長嘆?！奥狀櫩傔@么說來，這安置房項目真的是沒法搞了？”隔了一會，黃國誠稍稍前傾了身子，語氣里稍帶了一些不甘心問道。

    顧江輕搖了一下頭，撫著下巴說道：“黃區長想得太多了，我的話，也只是把所有可能遇到的問題擺出來，但是真正cao作起來，總還是有許多可以廻旋的余地?！鳖櫧脑捳Z不詳焉，算是安慰性質的。

    “顧總，難道就沒有一個可以有效解決的辦法？”黃國誠此時倒是冷靜了下來，手指輕輕撫著額頭，微蹙了眉頭問道。

    為了這個安置房項目，魯海強和他可是做了許多的工作，無論是選址還是資金層面，都費了好番心思，也考慮到了方方面面許多政策層面的事情，不說萬無一失，起碼是沒有什么明顯的漏洞?？梢哉f是信心滿滿，期待頗多。在他們的設想中，這除了是政績工程外，也是一種叫板的實力，至少可以表明區政府和魯海強這個區長的能力所在。

    讓顧江這么一說，卻發現原來自己認為完美的方案中竟然是存在著如此多的漏洞，焦慮和失落肯定是不免的，不過此時礙于身份，卻是不宜多表示出來。

    “呵呵，都說船到橋頭自然直，我們有時候做事也是如此，并不是什么都安排妥當了才上馬的?！鳖櫧蛑?。

    顧江這話說了，等于是沒說一般，黃國誠聽得有些無奈。

    韓易在邊上岔了話題道：“黃區長，你不是說和保泰、還有中興他們聯系過嗎？可以聽聽他們的解決辦法?！?/br>
    “你們嘉義都沒辦法的事，他們還能指望上什么？”黃國誠苦笑搖頭。

    “那倒不是這么說?！表n易道：“無論是保泰還是中興，包括金泰和廣發他們也是，都是具有很強實力的開發商，最少的都有五年以上的開發經歷，經驗豐富，又是松臺本地人，對于新城鎮的建設肯定支持，不如聽聽他們的意見如何？”

    聽得韓易的話，黃國誠的臉色稍為舒展，雖然韓易的話頭里安慰的成分居多，卻也是不無道理。這幾家房地產公司都是經營多年，各種關系深厚，在許多問題的解決上都具有所不能見的優勢。

    門口輕輕響起敲門聲，韓易坐著靠門的位置，聞聲起身開了門，只見張軍逸笑嘻嘻地端著個托盤進了包廂來，托盤里放了四碗餛飩，還有一些小糕點：“幾位嘗嘗我們這自己做的餛飩和小點心，保證是純手工制作?！?/br>
    香雪居的點心確實做得不錯，味道鮮美可口，幾個人在酒宴上也沒吃多少東西，談了一個多小時，肚子也真的是餓了，一時也都暫時放下了心思，對付起面前的食品來。

    既然安置房的項目目前還沒有結果，也只待來日方長，此時卻怎么也不能再虧待了這肚子。

    張軍逸到了邊上給自己泡了一杯茶，坐下來相陪。韓易連吃了三四個餛飩后，想了起來，問道：“張老板，你起先在樓下說的那個事，到底是怎么樣??？”

    “哦，那個事啊……”張軍逸當然知道韓易話里的意思，先笑了起來，輕輕抿了一口茶，開口說道：“今天中午的時候，嚴總給我來的電話，說是那個事成了，特意來電表示感謝。這事具體的經過，嚴總當時也沒細說，我后來上網查了一下，又進了論壇和幾個朋友一起交流了一番，才知道原來上次那事在網上鬧開了以后，傳播面頗廣，影響也極大，差不多是各大網站和論壇都轉載了，后來聽說是有人將此事直接捅到了高層，引起了高層有一位領導的關注，在了解了事情的詳細經過之后作了批示，表示經濟要發展，但原則必須要堅持！就這么幾個字，呵呵，卻是比我們磨破了嘴皮子還要來得有效。中海市政府得到批示之后，不敢怠慢，馬上組織了外事人員與日本那個什么稻森株式會社進行協商，修改原有大樓的設計方案?！?/br>
    “張老板說的是寰宇金融大廈那件事吧？”顧江在邊上聽著，開口問道。他也是參加過嚴辛同那個酒會的人，張軍逸剛說了個頭，他就聽出來了。不過顧江對于后來韓易和嚴辛同接觸以及籌劃的事卻不曉得。

    “是的?！睆堒娨菀贿咟c頭，一邊有些詫異地看了眼顧江。

    “顧總也參加過嚴總的那個酒會?！表n易在邊上解釋了一句。

    張軍逸有些了然地哦了一聲，然后喝了一口茶，繼續說道：“說起來，那寰宇金融大廈原本是要建成亞洲第一高樓，那可是一百多層，高達將近五百米的超高層建筑，哪里是這么容易就能改變設計規劃的！因此中海市政府和日本投資方甫一接觸，馬上就遭到日方的斷然拒絕，還拿出了相關協議來，示意原設計方案是通過中海市政府有關部門審核通過的，具有法律效力。還威脅說如果因為中海市政府的執意要求而造成損失，那么就不惜訴諸法律解決，并要把此事通告全球?！?/br>
    “這小日本也他媽的忒囂張了，也不看看這是在誰的地盤上！”金大牙在邊上不屑地撇撇嘴。

    “金總這話說得一點都不錯?！睆堒娨菪α艘幌拢骸翱墒沁@有些人，卻真的是認不清。又那小日本一說訴諸法律，某些人馬上就慌了手腳，又想著去彈壓民意去。一面連忙安撫日方，一面就又急忙向上頭請示，說了一大堆的理由，總之最后一句話，那就是這設計方案是萬萬不能改的，不然的話，會嚴重傷害到日本友邦的感情，而且還會影響到中海市國際金融中心的形象，影響海外投資者的信心，將對今后的經濟發展帶來無可估量的損失?！?/br>
    “啪！”的一聲，金大牙倏地拍案而起，怒目圓瞪，“真他*娘的，這還是中國人嗎？這是恨不能給小日本當孫子??！”

    “呵呵，金總稍安勿躁?！睆堒娨菪θ菀琅f，輕輕招手讓金大牙坐下，然后繼續道：“這談判的事，不知怎么搞的又被傳到了網上去，頓時引起一片嘩然，網上網下吵成了一片，更因此而引發了中日民間黑客相互攻擊事件。不過也正是因為此事輿論太甚，又有先前那高層的批示在，中海市政府不敢強違，又派出了工作組進行談判，這次的立場更為堅決，措辭也更為嚴厲，頗有拼著損失也要一拍兩散的氣勢。呵呵，這小*日本也是屬于那類欺善怕惡的典型了，我們的氣勢上來，他們就軟下去了。不過這高樓的設計也確實是不好隨意更改，一發而牽全身，而且工程建設在即，也沒那么多的時間再從頭到尾更改整個設計方案。因此到了這最后，根據雙方協調和專家的意見之后，就雙方各退一步，樓體設計不改，但是頂上的那個太陽圖案，卻是由圓形改成了方形。唉！這雖然說不是最好的結果，卻也能算是差強人意了，也總算是不枉了大家的一番心血?！睆堒娨葺p嘆道。

    第四百四十七章 這事可為

    從香雪居出來，已是過了子時，四周寂靜。韓易走出門口，深吸了一口氣。香雪居靠近山邊，四周花草樹木林立，環境優雅，空氣中彌漫著絲絲天然的青草芳香，隨風迎面拂來，讓人聞之心曠神怡。

    黃國誠的司機直接把車開了過來，眾人相互握手道別之后，韓易上前了幾步替黃國誠打開車門，黃國誠含笑點頭致謝。

    等到黃國誠上了車后，韓易稍退一步微笑道：“黃區長，安置房的事，等我們公司開會研究之后再給你個信?！?/br>
    “那是，那是?！秉S國誠笑著點了點頭，看了韓易一眼，又看了眼稍遠處的顧江，并沒有再多說什么。

    車子緩緩拐彎調了個頭后，黃國誠從車里伸出手來，笑容滿面地向韓易等人揮手道別，不過韓易卻覺著黃國誠那笑容，怎么看著都有那么一絲苦澀無奈的味道。

    韓易站立含笑揮手目送黃國誠離去，回了頭來，仿佛是很隨意地問了一句：“顧大哥，你說這安置房的事，真的是不能搞？”

    前面吃過宵夜之后，黃國誠便很明智地沒有再提安置房的事情。應該說是該說的話都已經說了，重復贅述也沒有太多的意義。事實上事關幾千萬的投資，也不是說在這樣的場合就能當場拍板決定下來的，那樣的話就真的成了兒戲了。

    就算嘉義地產有投資的意向，正常的程序怎么也是要有詳細的資料傳送，然后再經過嚴格的的預算統計，如果再嚴謹一些，還需要召集相關人員開會研究之后才能決定。對于這一點，黃國誠心里也是非常清楚，之所以今天晚上特意找了韓易等人提起此事，目的有二：一來，確實是想著嘉義地產能夠參與此事。畢竟嘉義地產有了顧江實業的投資加盟之后，整體實力大增，如果能夠參與安置房的開發，對于整個安置房的建設項目又多了幾分保障和勝算；而這二來，黃國誠也是想就此方案聽聽韓易等人的專家意見。有許多事是旁觀者清，魯海強的業務再精通，也總是有考慮不周到的地方，多聽取一些各方面的建議或意見，對于安置房項目來說只有好處沒有壞處，而無論是魯海強還是黃國誠，本質上還是那種能聽得進合理建議的人。

    不過可惜的是，黃國誠的如意算盤好似有些不那么如意了。顧江說的那一番話，雖然中肯，卻也是象是當場潑了一盆冷水。當然了，讓黃國誠更為失落的是，顧江說話的口氣中仿佛還帶出了那么一絲隨意，也即是說，顧江對于這個安置房項目不是那么在意，這就意味著，嘉義地產也就有很大的可能不會介入安置房項目。

    那么，顧江先前說的那些話，可不就是場面上的客氣話嘍！黃國誠混跡官場這么多年，察言觀色的本事還是有幾分的，不然也當不上這個副區長。

    對于顧江的這種態度，黃國誠并沒有太多的見怪又或者記恨。從根子上來說，黃國誠還算是一個心胸開闊的人，不然當初也不會因為天籟錦苑的事而主動放下身段去找韓易，而且也明白商人講究的是在商言商，沒有利益的事，傻子才會去干呢！不過黃國誠原本信心旦旦而來，被顧江這么一說，走的時候心情未免就有些郁悶了，甚至可以說是有點沮喪！

    顧江和韓易并排而立，昂首遙望黃國誠的車子遠去沉入黑幕，聞言收回眼光，側過臉來微笑道：“怎么，小韓你還念著這事呢？”

    韓易郝然而笑：“也不是，總覺得這安置房的方案總體來說還是不錯的，就這么廢置了怪可惜的?！鄙灶D了一下，才又若有所思沉吟道：“不過我覺得……這事還是有可為的?！?/br>
    說實在的，從心底里韓易還是支持安置房的事的。這不僅僅是賺不賺錢的問題，也是和黃國誠以及魯海強的政績無關，韓易只是單純地覺著這安置房無論如何也總是關乎民生的事，能幫得上忙總是盡量，那種無能為力的滋味總不是讓人很舒服。

    “哦?！鳖櫧勓暂p哦了一聲，臉上露出了饒有興致的笑容來，瞥了韓易一眼，轉瞬呵呵笑了起來：“小韓有想法……？”看到韓易張口欲言，丟過去一個眼色，拍了一下韓易的肩膀輕笑道：“天色不早了，先回去吧！”

    韓易就下意識地頓住了口。

    也是，這里可還是在香雪居的地盤上，而張軍逸則不折不扣的是黃國誠的好友，而且還屬于關系非同尋常的那種，雖然以韓易對張軍逸的初步了解，張軍逸的為人還不致于作出偷聽他人談話的舉動來，不過所謂古話有云：隔墻有耳，防人之心不可無。這里確實不是說話的地方。

    顧江果然不愧是老江湖，事事考慮詳細周到，“呃……”韓易有些不好意思地撓了撓頭。難得看到韓易的窘樣，顧江哈哈大笑著拉開車門上了車。

    “小韓，現在可以說說你的想法了?！避囎踊氐郊瘟x地產在歐洲城的辦公樓，進了金大牙的辦公室后，顧江笑著做到了沙發上，順手丟了根煙給韓易。

    聽到顧江這么一說，金大牙有些不解地看著兩人。剛才香雪居的時候金大牙去取車，也沒聽到兩人說的話。顧江先前發話讓他先回辦公室的時候就心里疑惑，此時亦然。

    顧江看著金大牙的神色，便伸手點了點韓易，笑著解釋道：“小韓覺得黃國誠說的那個安置房的項目還能有cao作的余地?！?/br>
    金大牙聞言了然地點點頭。說實在的，對于這個安置房的項目，金大牙之前還是有很大興趣的，不過后來聽了顧江那樣一分析，也便失去的興趣，原因無他，項目利潤太低，而且還要冒著大量資金被積壓，資金鏈斷裂的危險，這對于正處于上升發展中的嘉義地產來說，這樣的項目未免有些得不償失了。

    不過金大牙也知道韓易的性格，更知道這個小兄弟年紀雖輕，腦子卻確實靈光，很多時候能看到別人所不能見的地方，這也是金大牙佩服韓易的地方。

    有眼光，有遠見的人，總是會讓人佩服的。

    “嗯！”韓易點了點頭，拿起打火機點上煙，深深地吸了一口，趁著這空擋整理了一下思緒，然后才緩緩開口道：“顧大哥，金大哥，我說說我的幾點建議，如果有考慮欠妥和不周到的地方，你們把把關?！?/br>
    第四百四十八章 想辦法提高利潤

    “如顧大哥所言，安置房項目最大的弊端在于，不但項目利潤太低，而且建設資金積壓太多，回收時間長，如果承接這個項目，對于公司的快速發展產生不利，甚至是會危及到公司的生存狀況?！表n易在來時的路上已經整理過自己整個的思路，此時侃侃而談，便顯得從容。

    顧江和金大牙輕輕點頭。韓易所說的都已經是明擺在面前的東西，顧江在香雪居的時候已經分析的透徹了，也正是這個原因，顧江才會對安置房項目不置可否，給黃國誠擺了個龍門陣。

    “不過，任何事物都是相對的，我們也應當看到這個項目所帶來的好處?！?/br>
    “呵呵?！鳖櫧p哦了一聲，臉上露出感興趣的笑容來，點了點頭道，“有什么好處，小韓說來聽聽？”

    “安置房項目，是由政府牽頭，首先，在項目審批上就不成問題，這就可以最大程度地保證了工期進程，依照于此，那么也就能夠預算出我們的資金回收周期。而第二……”韓易思忖道：“我覺得我們搞房地產開發，牽涉到的政策關系千絲萬縷，和政府搞好關系也是非常必要?！?/br>
    房地產開發，尤其是在國內搞房地產開發，實際上除了資金風險外，政策風險是第一位。尤其是跑到別人的地盤上做生意，沒有政策的支持，光是應對那些五花八門形形色色的檢查審核之類，就能讓人崩潰。

    拋開這些不談，商業房產開發，還有個地域限制，嘉義地產算是外來戶，是來搶食的，當地的房產商如何反應還是兩說，雖然說當初的天籟錦苑能夠順利開發下來，那也是天籟錦苑項目的難度大了點，別家做不了，嘉義也就底氣十足。

    到普通的商業房產開發，那又不同了，不知道多少雙眼睛盯著呢！

    “這是當然?！鳖櫧牭竭@里，便指著金大牙哈哈大笑起來，“小韓這是提醒我們眼光要看得長遠，要和松臺區政府搞好關系??！”。

    顧江是聰明人，如何聽不出韓易話里隱喻的意思來。

    “顧大哥和金大哥你們都是老江湖了，哪里用得著我提醒??！”韓易淡然一笑，接著說道：“魯海強和黃國誠看來是鐵了心的要搞安置房項目了，既然他們主動伸出橄欖枝，我們何不借此機會上步。再說，沒有我們，松臺還有好幾家房產開發公司，就算不是為了錢，但是利益所在，總是會有人接手的?！?/br>
    “那倒不一定?！鳖櫧瓝u搖頭道：“松臺本地的房產開發公司，充其量也就這么幾家，有實力的不多。保泰應該是他們當中實力最強的，早期積累下來，資金不成問題，而且上下各方面的人脈也不錯，應該是最有資格的；再下來就是中興，也算不錯，中興前年開發的一個樓盤，銷售量還不錯，資金也相對寬裕。還有廣發，也能算得上一個，其他的嘛……呵呵?！?/br>
    韓易看著顧江的笑容雖輕描淡寫，但隱帶的那絲不屑卻表露無遺，自然是對其他的那幾家房產公司沒放在眼里。

    這倒也不是說顧江看不起人，而是以顧江實業的實力，自然有其資本的驕傲，兩廂比較，確實是小巫見大巫。

    不過讓韓易覺得詫異的是，顧江初來乍到松臺，卻對松臺的情況摸得如此透徹，看來事前也是對松臺的房產開發形勢下了一番功夫的。

    不打無準備的仗，知己知彼才能百戰不殆，這是放之世界皆準的道理，商場如戰場，但凡成功的商人大都擁有這樣良好的習慣。不過韓易倒是從中也可以得以窺見顧江實業的實力，在房地產界果然是根基深厚，人脈甚廣，光就這手資料收集的本事就不含糊。