期掛盤的地塊信息，看看樓板價。別以為你們買地貴，將來的地只會更貴更稀缺。別家買了更貴的地，產品肯定要售價更高。你們項目先天條件好，不能賣虧了?！?/br>
“那您說售價該定多少好呢？”木逢春虛心請教。

童彤伸出三根手指。

木逢春咬牙：“您是說再加三千，賣到一萬二？周邊可還沒有那么貴的高層住宅呢，快趕上別墅的價格了?！?/br>
“別墅可不挨著奧運場館，也暫時不會有地鐵和公交那么方便到達。你看周邊這個外國語學校附屬中學、還有這個帝都知名的國際學校分銷，這學校單看在帝都不算太頂尖，可朝陽區里已經算是很好的學校了。你們項目正好在學區范圍內，這可以加多點錢，另外就是這個地鐵口，徒步500米方便到達。還有四環一下來就是你們項目，去機場和進城開車交通也便利?！?/br>
“客戶肯為這些再多加三千塊么？”

童彤笑了：“我那可不是三千塊的意思，是三萬。我建議你將目標售價調整為三萬塊每平米甚至更高，定位向著城市豪宅那種方向吹，找找國外發達國家大公園周邊城市高檔公寓的案例，補充進來用國際化視野提升一下整體格調。雖然或許容積率過高，規劃形態支持不了那所謂高品質的真豪宅，不過地段第一位啊，這地方前途不可估量，總能撐起來高端項目?！?/br>
“可是三萬每平米，一百平的房子就要三百萬元以上，總價天花板……”木逢春一臉不信的樣子，貧窮真的很限制想象力。

“在別的城市我不知道，可帝都藏龍臥虎，有錢人多了去了。何況總價三百萬并不高，首付一百萬，中產咬咬牙都買的起，遠沒到帝都的天花板呢?！?/br>
童彤只是點到即止，沒透露太多，2010年之后，三萬每平米這個價格，東西城二手房要環境沒環境車位永遠不夠的老破小都比這貴。而四環邊奧運場館森林公園附近，成熟高檔居住區，也只是入門上車的價格而已。

第66章66世事難料

“真的能支撐么？首付一百萬呢？帝都真有那么多有錢人？我們項目的體量起碼是有1000套房子呢?！蹦痉甏翰环判牡脑俅伟l問。

童彤將PPT撥回項目的區位圖,指著旁邊緊鄰的一大片居住區耐心解釋道：“這個小區你調研過么？我記得是亞運會的時候新建的高層住宅,91年前后入住的?！?/br>
木逢春茫然點點頭：“這個小區建成年代太早,又不是新建的商品房，沒在本次競品的重點研究范圍內?！?/br>
“我有個朋友住這片，這里除了部分回遷房屬于經適房范疇不方便交易以外，其余大量的樓都是央企各部以及國有大銀行的福利分房。前幾年，聽說這些房子都讓員工成本價內購了,買一套也就是三五萬塊錢，再交幾百塊土地出讓金辦個上市的手續,就能變成正規商品房買賣交易。房屋建筑質量相當好，高層帶電梯戶戶朝南，樓間距特別大無遮擋,小區內的環境也不比新建的商品房差?！?/br>
童彤說的這個朋友，是上輩子的同學，帝都本市人，父親是大國企的職工,亞運會的時候分了兩居室在這個小區,00年前后單位要求員工出成本價將房子買到個人名下。據說他家是花了三萬多買了一套小兩居60平米,2010年初轉手100多萬賣給租戶了。

“現在周邊商品房賣多少錢呢？你報告里寫的是均價6000元,那些小區有這個小區地段好么？這個小區的建筑密度很低,還有大花園，公交車四通八達,與國際會議中心和大商廈就隔著一條馬路,走路去奧運場館比你們的項目更近一站地。最關鍵,這小區附近的寫字樓里入住的都是世界五百強企業和大國企。最近這幾年去國企工作的可再沒有福利分房的好事了。聽說小區里的租金很高，近期二手房也有成交，兩居室每套五六十萬總有的。而且這小區體量不小，三四千戶人家，租售都是供不應求?！?/br>
木逢春有一絲了悟：“您是說，這個小區里的業主，也可能成為我們項目的目標客戶，而且他們具備一定的購買能力對么？您這樣一提，我想起來周邊還有幾個同樣的大社區呢。原本我覺得他們現在居住條件已經不錯了，應該不會再買新房子了?！?/br>
“90年代距今將近二十年，聽專業人士說我國第一批高層住宅戶型設計不太合理，面積也小，建設質量再好，居住品質也很有限。你們現在的項目，從規劃設計到建造工藝、設備設施都比那會兒強了太多。掙錢多了，誰不想進一步改善一下生活條件呢？這些改善型的客戶，可以賣了手頭的小戶型居所，用這錢付首付，往后用工資和公積金還款。而這個片區內不愁人接盤買這些相對低總價的小戶型二手房，他們剛來帝都工作，買不起更好的，總要先有個落腳點過度。帝都不斷吸納外來人口，你是不是也想過再攢幾年錢，在帝都買房扎根呢？”

木逢春做地產這一行，每天都是和房價打交道，當然是想早點買房，沒不起大的買個小一點的，貸款買也總比租房子將租金扔給房東自己啥也落不著劃算。國家雖然一再調控，房價上漲趨勢卻沒有明顯的背離，只是漲多漲少的問題，按照目前觀察的情況，晚買一年就要多花不少冤枉錢。

“還有一點，如果你們的項目一手房價格高了，二手房的價格也會跟著水漲船高。今年買老小區的一套房可能五六十萬，等你們項目開盤了售價一拉，老小區現房本來就供不應求，二手房的價格翻倍都不為過?！蓖疀]有一味的灌輸，而是啟發式的談自己的感悟，講到這里就不再繼續了，關于怎么把房價炒高這事畢竟與大國策有悖，童彤可不想將正直青年引入歧途。

木逢春從窮鄉僻壤而來，營銷專業尚未畢業，地產圈子里混跡的時間還不夠久，沒有那么復雜的念頭，光是聽何總講到的這些，足夠他好好消化體會了。他忙不迭謝了又謝，而后表示：“幸好早來向您請教，還有幾天時間，我抓緊再去您提的小區調研一下。如果能拿到更多支持數據，我想我會將項目的預期售價以及推理過程都完善的更合理?？傊兄x您的指點?！?/br>
童彤客氣幾句并沒多留，甚至都沒有再提挖木逢春來身邊幫忙的念頭。這小伙子看起來很喜歡目前的工作，最起碼他自己懂得爭取機會，也頗有一些天賦。第一次做這種營銷策劃和定位的分析報告就已經井井有條，考慮的很全面了，除了勤奮