關于地產項目的定位和策劃報告，上輩子童彤就見過許多，這輩子幫著段總做項目更專業的咨詢機構出的高大上報告也不陌生。不用木逢春講解，童彤自己已經迅速瀏覽了一遍。

    這份報告基礎數據扎實，定位分析條理清晰有理有據，最終導出來的結論也似乎看起來很合理。在周邊競品平均單價6000元左右的情況下，木逢春認為等項目開建拿到預售之后定價在9000元每平米，銷售速度和收益都不會差。

    不過童彤上輩子恰好知道這個項目，依稀記得開盤售價就將近4萬元每平米，正趕上房價大漲那一波，而今木逢春根據手頭能拿到的信息分析推導9000元每平米的預期似乎太保守了?？墒?，那項目2.5的容積率實實在在就是蓋高層塔樓的命，又不是別墅區，又不在市中心，四環外而已啊。在帝都二環邊上最貴的高層板樓也少見能賣到2萬元每平米的，誰又敢太激進的翻倍報價呢？

    事實上，當時很少人能預料帝都房價居然在奧運后呼啦啦一下子起來了，何止翻倍的增長。

    木逢春見何總一直不說話，忐忑道：“何總，是不是我這PPT做的不成樣子，畢竟我第一次獨自完成這種推導，要不我再給您簡單講講思路？”

    “不用了，我都能看懂，你做的挺好的。只是……售價這里似乎有一點不太合理?！?/br>
    “是不是太高了？一下子比競品提高2千元，我當時也有點沒把握?！蹦痉甏亨止玖艘痪?。

    童彤搖頭：“我總感覺房價還會漲，你這個項目現在開始規劃設計，起碼一年以后才能拿到預售證，再推廣入市，前后差不多兩年，市場變化莫測。說不定周邊早不是那種價了。你的分析數據里，最好能加上近期掛盤的地塊信息，看看樓板價。別以為你們買地貴，將來的地只會更貴更稀缺。別家買了更貴的地，產品肯定要售價更高。你們項目先天條件好，不能賣虧了?！?/br>
    “那您說售價該定多少好呢？”木逢春虛心請教。

    童彤伸出三根手指。

    木逢春咬牙：“您是說再加三千，賣到一萬二？周邊可還沒有那么貴的高層住宅呢，快趕上別墅的價格了?！?/br>
    “別墅可不挨著奧運場館，也暫時不會有地鐵和公交那么方便到達。你看周邊這個外國語學校附屬中學、還有這個帝都知名的國際學校分銷，這學校單看在帝都不算太頂尖，可朝陽區里已經算是很好的學校了。你們項目正好在學區范圍內，這可以加多點錢，另外就是這個地鐵口，徒步500米方便到達。還有四環一下來就是你們項目，去機場和進城開車交通也便利?！?/br>
    “客戶肯為這些再多加三千塊么？”

    童彤笑了：“我那可不是三千塊的意思，是三萬。我建議你將目標售價調整為三萬塊每平米甚至更高，定位向著城市豪宅那種方向吹，找找國外發達國家大公園周邊城市高檔公寓的案例，補充進來用國際化視野提升一下整體格調。雖然或許容積率過高，規劃形態支持不了那所謂高品質的真豪宅，不過地段第一位啊，這地方前途不可估量，總能撐起來高端項目?！?/br>
    “可是三萬每平米，一百平的房子就要三百萬元以上，總價天花板……”木逢春一臉不信的樣子，貧窮真的很限制想象力。

    “在別的城市我不知道，可帝都藏龍臥虎，有錢人多了去了。何況總價三百萬并不高，首付一百萬，中產咬咬牙都買的起，遠沒到帝都的天花板呢?！?/br>
    童彤只是點到即止，沒透露太多，2010年之后，三萬每平米這個價格，東西城二手房要環境沒環境車位永遠不夠的老破小都比這貴。而四環邊奧運場館森林公園附近，成熟高檔居住區，也只是入門上車的價格而已。

    第66章 66世事難料

    “真的能支撐么？首付一百萬呢？帝都真有那么多有錢人？我們項目的體量起碼是有1000套房子呢?！蹦痉甏翰环判牡脑俅伟l問。

    童彤將PPT撥回項目的區位圖, 指著旁邊緊鄰的一大片居住區耐心解釋道：“這個小區你調研過么？我記得是亞運會的時候新建的高層住宅, 91年前后入住的?！?/br>
    木逢春茫然點點頭：“這個小區建成年代太早, 又不是新建的商品房，沒在本次競品的重點研究范圍內?！?/br>
    “我有個朋友住這片，這里除了部分回遷房屬于經適房范疇不方便交易以外，其余大量的樓都是央企各部以及國有大銀行的福利分房。前幾年，聽說這些房子都讓員工成本價內購了, 買一套也就是三五萬塊錢，再交幾百塊土地出讓金辦個上市的手續, 就能變成正規商品房買賣交易。房屋建筑質量相當好，高層帶電梯戶戶朝南，樓間距特別大無遮擋, 小區內的環境也不比新建的商品房差?！?/br>
    童彤說的這個朋友，是上輩子的同學，帝都本市人，父親是大國企的職工, 亞運會的時候分了兩居室在這個小區, 00年前后單位要求員工出成本價將房子買到個人名下。據說他家是花了三萬多買了一套小兩居60平米, 2010年初轉手100多萬賣給租戶了。

    “現在周邊商品房賣多少錢呢？你報告里寫的是均價6000元, 那些小區有這個小區地段好么？這個小區的建筑密度很低, 還有大花園，公交車四通八達, 與國際會議中心和大商廈就隔著一條馬路, 走路去奧運場館比你們的項目更近一站地。最關鍵, 這小區附近的寫字樓里入住的都是世界五百強企業和大國企。最近這幾年去國企工作的可再沒有福利分房的好事了。聽說小區里的租金很高，近期二手房也有成交，兩居室每套五六十萬總有的。而且這小區體量不小，三四千戶人家，租售都是供不應求?！?/br>